Nội dung chính
Ngân hàng không ưu tiên cho vay bất động sản – nguyên nhân và hậu quả
Bất động sản không phải là lĩnh vực được ưu tiên vay vốn trong hệ thống ngân hàng, trừ nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Như TS Cấn Văn Lực, Trưởng phòng Kinh tế BIDV, đã nêu rõ tại hội thảo VREF 2026. Điều này buộc thị trường phải chấp nhận mức lãi suất trung bình cao hơn so với các ngành khác.
Hệ số K và bảng giá đất – rào cản lớn cho doanh nghiệp
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, cho biết giá đất tại Hà Nội và TP.HCM đã vượt mức 700 triệu đồng/m² và 600 triệu đồng/m² nhờ áp dụng bảng giá đất 2014 nhân hệ số điều chỉnh mới. Tuy nhiên, hệ số K vẫn chưa được ban hành, khiến doanh nghiệp không biết chi phí thực tế sẽ tăng bao nhiêu, gây lo ngại về khả năng triển khai dự án trong năm 2026.
Kiến nghị của doanh nghiệp
- Xem lại cách tính và thời gian ban hành hệ số K (hiện mất tới 6 tháng).
- Thêm cơ chế điều chỉnh linh hoạt cho bảng giá đất, tránh áp dụng cứng nhắc.
- Giải quyết vướng mắc trong giải phóng mặt bằng thông qua chỉ đạo mạnh mẽ từ địa phương.
Nghị quyết 254/2025/QH15 – Giải quyết các khó khăn trong Luật Đất đai
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội Phan Đức Hiếu giải thích, nghị quyết này tập trung vào 5 nhóm điều chỉnh, trong đó:
- Thu hồi đất khi dự án đã hoàn thành ≥75% diện tích và ≥75% người sử dụng đất, để giao lại cho nhà đầu tư.
- Cho phép đấu giá hoặc đấu thầu dự án chỉ cần có quy hoạch chung, giảm thời gian chuẩn bị.
- Áp dụng bảng giá đất đồng nhất, cho phép hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả hàng năm.
- Rút giảm thủ tục hành chính, ví dụ giảm tiền sử dụng đất đồng loạt không cần giấy tờ bổ sung.
Đề xuất bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo năm
Ông Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA, nhấn mạnh việc doanh nghiệp cần cân đối dòng tiền. Bổ sung hình thức trả tiền thuê đất theo một số năm sẽ giúp:
- Doanh nghiệp lập kế hoạch tài chính ổn định.
- Thế chấp quyền sử dụng đất tương ứng với khoản tiền đã nộp, tăng khả năng tiếp cận vốn.
Ông Khôi cũng cảnh báo: “Quy hoạch không thể chỉ tập trung vào nhà ở, mà phải gắn với cấu trúc kinh tế tổng thể; nếu không sẽ gây lãng phí tài nguyên.”
Lãi suất cho vay bất động sản dự kiến tăng
Theo TS Cấn Văn Lực, tín dụng bất động sản năm 2025 sẽ tăng khoảng 22 %, cao hơn mức tăng trung bình 18,5 % của toàn hệ thống ngân hàng. Cụ thể, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng 24 %, trong khi cho vay mua‑sửa nhà chỉ tăng 14‑15 %.
Dù nguồn vốn không thiếu – năm 2025 doanh nghiệp bất động sản phát hành 123,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu, tăng 40 % so với 2024 – nhưng mức lãi suất cao và thời gian vay ngắn vẫn là rào cản lớn, đặc biệt đối với nhà ở trung cấp và xã hội.
Định danh bất động sản: Giải pháp hạn chế đầu cơ
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, giới thiệu Nghị định 357, lần đầu tiên đưa mã định danh điện tử cho mỗi lô đất, dự án và công trình. Hệ thống này sẽ theo dõi toàn bộ vòng đời bất động sản, giảm “hai giá”, nâng cao tính minh bạch và hạn chế đầu cơ.
Đối với môi giới, việc được định danh cá nhân thay cho giấy chứng chỉ hành nghề sẽ tăng trách nhiệm và niềm tin của nhà đầu tư.
Nhìn nhận quốc tế – Bài học từ mô hình Nhật Bản
Ông Takayama Yasushi, Giám đốc Điều hành Cơ quan Tài chính Nhà ở Nhật Bản, chia sẻ rằng Nhật Bản đã xây dựng nhà ở xã hội dựa trên ba trụ cột: tài chính với lãi suất thấp và kỳ hạn dài; điều tiết phân bố dân cư qua nhà ở ven đô; và vai trò mạnh mẽ của chính quyền địa phương. Kết quả, sau chiến tranh, Nhật Bản giải quyết khủng hoảng nhà ở trong 25 năm, minh chứng tầm quan trọng của chính sách lâu dài và kiên định.